房屋出售後，原使用借貸關係還能對抗新屋主嗎？——最高法院115年度台上字第44號判決
房屋出售後，原使用借貸關係還能對抗新屋主嗎？——最高法院115年度台上字第44號判決
使用借貸原則上不能對抗房屋買受人，但所有權人依民法第767條請求遷讓房屋，仍須受到民法第148條誠實信用原則及權利濫用禁止原則的限制
問題在於，使用借貸原則上只是存在於當事人間的債權關係。如果房屋所有人日後將房屋出售，新的所有權人是否仍須受到原使用借貸關係拘束？白話地說，這牽涉到新屋主可不可以宣稱不管先前的使用借貸關係，直接基於所有權人的地位將房屋清空。但反過來說，如果新的屋主明知房屋已有他人基於一定法律關係長期使用，卻仍然買受房屋，再依民法第767條要求占有人遷出，是否在任何情況下都可以得到法院支持？
一般而言，法院會支持新的所有權人可以直接依民法第767條，將住在房屋裡的人遷出。但最高法院115年度台上字第44號民事判決卻給出了另外一個思維，並重新梳理了使用借貸、所有物返還請求權、權利濫用及誠實信用原則間的關係。
一、本件事實
本件系爭房屋原登記於A名下，B、C則長期占有使用該房屋。B主張，A尚積欠其325萬餘元，雙方曾約定，在該筆款項清償以前，A不得將房屋出售予他人，並由B、C繼續居住使用，房屋所有權狀亦由B保管。
其後，A透過仲介，以800萬元將房屋出售予D。D於購買房屋時已經知道房屋由他人占有使用，且未實際進入房屋看屋，而是在考量房屋遭占用等因素後，以折讓價金方式購買，並自行承擔後續處理占有及可能發生訴訟的問題。D取得所有權後，依民法第767條、第179條等規定，訴請B、C遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利。訴訟進行期間，D又將房屋出售予E，E取得所有權後承當本件訴訟。
第一、二審均認為B、C不得以其與A間的使用借貸關係對抗房屋買受人，因此判決B、C應遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利。案件其後上訴至最高法院。
二、本件爭點
本件主要涉及兩個法律問題。
第一，原所有權人與房屋占有人之間存在使用借貸關係時，房屋出售後，占有人能否以原使用借貸關係對抗新的所有權人？
第二，如果使用借貸原則上不能對抗買受人，新的所有權人依民法第767條行使所有物返還請求權時，是否仍可能因個案的交易經過、當事人主觀認識及其他具體情形，而構成權利濫用或違反誠實信用原則？
三、最高法院的判斷
就第一個問題而言，最高法院仍然維持傳統的債權相對性原則。也就是說，使用借貸屬於債權關係，原則上僅在貸與人與借用人之間發生效力。房屋出售後，買受人並不當然繼受前手與占有人之間的使用借貸關係。因此，本件判決並不是承認「買賣不破使用借貸」，也不能解讀成只要買受人知道房屋存在使用借貸，即當然受到原使用借貸契約拘束。
但是，最高法院認為問題並未到此結束。所有權人雖然原則上可以依民法第767條請求無權占有人返還房屋，但此權利之行使仍然受到民法第148條誠實信用原則及禁止權利濫用原則的限制。
本件占有人於事實審已經主張，買受人未曾實際看屋、交易透過與當地沒有地緣關係的仲介進行，買受人可能知道原所有權人曾就房屋使用作成一定承諾，並聲請法院訊問相關證人及向仲介公司調取交易磋商過程的錄音錄影資料。
最高法院認為，這些事實均可能影響所有權人行使權利是否違反誠信原則或以損害他人為主要目的之判斷。原審未進一步調查，即判決占有人敗訴，尚嫌速斷，因此將原判決廢棄並發回更審。
四、分析：使用借貸不能對抗買受人，但不代表第767條的權利行使不受限制
本件判決的重要性，在於最高法院將兩個不同層次的法律問題加以區分。
第一個層次是「有沒有占有權源」。依債權相對性原則，占有人與前所有權人間的使用借貸關係，原則上不能直接對抗後來取得房屋所有權的第三人。此時新的所有權人原則上具有依民法第767條請求返還房屋的基礎。
第二個層次則是「所有權人能不能如此行使權利」。即使占有人沒有可以直接對抗新所有權人的使用借貸權利，也不代表所有權人依第767條提出的請求在任何情況下都必然受到法院支持。法院仍應依民法第148條，審查具體權利行使是否構成權利濫用或違反誠實信用原則。
因此，「使用借貸不能對抗買受人」與「買受人一定可以請求遷讓房屋」，並不能直接畫上等號。尤其當案件中已經出現特殊交易條件、買受人對既有使用關係具有一定程度的認識，或當事人已提出具體事實及證據，足以懷疑所有權之取得及行使具有特殊背景時，法院即不能僅以債權相對性為由結束審查，毋寧仍要繼續探究相關事實，以判明所有權人的權利行使是否符合民法第148條誠實信用原則。
五、評論：形式上的所有權，仍受到誠實信用原則的限制
最高法院115年度台上字第44號判決並沒有改變使用借貸的基本法律性質，也沒有創設類似民法第425條「買賣不破租賃」的效果。
但本判決真正值得注意的是，最高法院再次確認：民法第767條雖賦予所有權人排除他人無權占有之權利，但此權利之行使並不是完全不受限制。房屋買受人是否知道原有的使用關係、知道到什麼程度、交易如何磋商、買賣價格如何決定、房屋實際使用狀態，以及取得所有權後如何行使權利，都可能成為民法第148條審查的一部分。
因此，在涉及使用借貸及不動產所有權移轉的遷讓房屋案件中，不能只問「現在房屋登記在誰名下」，也不能只問「使用借貸能不能對抗新屋主」。法院仍然必須仔細查明事實並認定所有權人依民法第767條所為的具體權利行使，是否仍符合誠實信用原則，而沒有構成權利濫用。這也正是本件最高法院廢棄原判決、要求事實審進一步調查的重要意義。
而對於名下房屋基於親屬、朋友或其他特殊關係而無償提供他人居住的人士，在收回房屋的過程中，也不能粗糙地認為只要將房屋出售予第三人，再由新的所有權人出面請求占有人遷出，即當然可以排除原有使用關係所衍生的法律爭議。仍然必須審度原有法律關係、房屋交易經過及相關法律規定，以合法且符合誠實信用原則的方式妥善行使權利。
法律聲明
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